Apartman yönetimi için toplu dava rehberi
Çatıdan su alan son kat daireleri, rutubetlenen bodrum depoları, cephesi çiçeklenen bloklar… Ortak alanlardan kaynaklanan yalıtım sorunlarında tek tek maliklerin uğraşması hem pahalı hem etkisizdir. Doğru araç, yönetim eliyle yürütülen toplu süreçtir.
Ortak alan neresidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca çatı, temel, ana duvarlar ve cephe ortak yerlerdendir. Buralardaki yalıtım kusuru tek bir daireyi ıslatsa bile sorun ortak alan sorunudur ve giderilmesi tüm kat maliklerini ilgilendirir.
Adım 1: Kat malikleri kurulu kararı
Sürecin hukuki temeli, kat malikleri kurulunun usulüne uygun toplanarak müteahhide karşı hukuki süreç başlatılması ve yönetimin (ya da belirlenen vekilin) yetkilendirilmesi yönünde karar almasıdır. Tutanakta işin kapsamı, yetkinin sınırları ve masrafların paylaşımı açıkça yazılmalıdır. Özensiz tutulmuş bir tutanak, aylar sonra dava şartı tartışması olarak karşınıza çıkabilir.
Adım 2: Delil tespiti
Yetki alındıktan sonra mahkeme kanalıyla delil tespiti yaptırılır: bilirkişi, hasarın kaynağını (çatı, cephe, temel yalıtımı) ve onarım bedelini rapora bağlar. Tespit, blok bazında tek seferde yapılabildiği için maliklerin tek tek tespit yaptırmasından çok daha ekonomiktir.
Adım 3: İhtar ve müzakere
Tespit raporuyla birlikte müteahhide noter kanalıyla ihtarname gönderilir. Uygulamada dosyaların önemli bölümü bu aşamada — dava açılmadan — onarım taahhüdü ya da tazminat anlaşmasıyla çözülür.
Adım 4: Dava ve tahsilat
Anlaşma olmazsa dava açılır. Karar kesinleştiğinde tahsil edilen bedel, ortak alan onarımında kullanılır ya da karara göre maliklere arsa payları oranında dağıtılır. Süreç boyunca yönetim tek muhatapla — bizimle — çalışır; duruşmaları, bilirkişi itirazlarını ve icra takibini biz yürütürüz.
Yönetimlerin en sık yaptığı iki hata
- Beklemek: zamanaşımı tüm malikler için aynı anda işler. “Önümüzdeki genel kurulda konuşuruz” diyerek geçirilen her yıl, dosyanın değerinden yer. Bkz: 5 yıllık süre teslimle başlar.
- Önce onarım, sonra dava: tespit yapılmadan yenilenen çatı, davanın delilini de yeniler. Sıralama her zaman tespit → onarım olmalıdır.
Yönetici ya da yönetim kurulu üyesiyseniz, genel kurula girmeden önce bizi arayın; karar metninden tahsilata kadar yol haritasını birlikte çıkaralım.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için mutlaka hukuki danışmanlık alın.